Uma edificação também
pode apresentar patologias,
ficando doente se não for
corretamente diagnosticada
e tratada.
Por melhor construído que seja um prédio, todos os materiais utilizados tem vida útil e dependem de manutenção constante. Obras de reparação sem um maior aprofundamento no conhecimento da causa e de métodos de reparação podem gerar maior custo e ainda mais danos
Contrate um engenheiro.
LAUDOS OBRIGATÓRIOS (LTIP-Marquise-Sacada...)
Nem sempre um síndico ou proprietário de imóvel tem conhecimento amplo sobre as legislações existentes em sua cidade, porém elas existem e devem ser cumpridas, caso contrário podem ocorrer notificações com prazos curtíssimos para determinada ação e até multas.
L T I P: Em Porto Alegre, assim como diversas cidades próximas, como Canoas, existem leis que determinam a apresentação de um LTIP, que é um Laudo Técnico de Inspeção Predial, um laudo que deve ser elaborado com base em informações obtidas em inspeções em todas as áreas da edificação, particular ou condominial, quando são avaliados todos os sistemas, como o elétrico, o hidrossanitário, o estrutural, revestimentos, cobertura, pisos, etc. além da verificação e análise de documentos e plantas, a fim de mapear as patologias existentes, detectar suas prováveis causas e apresentar possíveis soluções, com grau de criticidade e prazos. As regras para o LTIP podem variar de cidade para cidade, mas, em Porto Alegre, atualmente é exigido o LTIP a cada 5 anos, para todas as edificações que não são apenas residências unifamiliares, além de outros critérios. O LTIP deve ser ainda tramitado na prefeitura.
Uma das maiores vantagens em se elaborar o LTIP é que o administrador do imóvel ou condomínio passa a conhecer todas ou a maioria das patologias existentes e métodos de repará-las. É muito comum condomínios chamarem profissionais incessantemente para a solução de um problema que nunca se resolve. O LTIP então pode vir a reduzir significativamente os gastos com as manutenções pois passam a se conhecer as reais características de uma falha e como solucioná-las de forma eficaz.
Também é comum o responsável pela edificação ou mesmo os moradores, não se darem conta do grau de risco de uma determinada falha ou mesmo do uso de alguma área ou equipamento e através do LTIP, tornam-se conhecidos esses aspectos, portanto, reduzindo riscos e, muitas vezes, aumentando a valorização do imóvel, pois um interessado comprador pode vir a preferir um imóvel localizado em um condomínio bem cuidado e seguro.
Os Laudos de Marquise e de Sacada são previstos em lei e devem ser feitos a cada 3 anos se a edificação apresenta esses elementos. É feita uma inspeção no imóvel e as falhas são apontadas em documento, assim como o que deve ser feito para a reparação. Em alguns casos é necessário um teste de carga, para garantir a segurança da estrutura.
É muito comum o síndico não apresentar preocupação com as marquises, mas é de conhecimento geral a grande incidência de quedas desses elementos, muitas vezes apresentando fatalidades. Tal situação se dá por conta da velocidade que ocorre o processo de colapso, não havendo tempo para as pessoas saírem de baixo da marquise. Por isso é obrigatória a inspeção e a apresentação do laudo de forma rotineira.
Se seu condomínio possui marquise e constatar que nela há muito limo, manchas de ferrugem, crescimento de vegetação ou cargas aplicadas a ela, como aparelhos de ar-condicionado, placas, etc., solicite imediatamente uma inspeção, basta entrar em contato.
LAUDOS PERICIAIS OU DE MANUTENÇÃO E RELATÓRIOS TÉCNICOS
Algumas situações podem vir a tornar necessária a elaboração de laudos que não os exigidos pelo município, como quando há litígio ou quando há uma determinada ocorrência numa edificação, cuja reparação ou recuperação é exigida através de manutenção e o processo adequado para tal é a avaliação profissional, quando serão feitas as pesquisas de histórico, avaliações de projetos e análise da falha, para que sejam apontados os motivos do seu surgimento, assim como os processos de manutenção. É muito semelhante ao LTIP, porém não tão abrangente, sendo mais específico e minucioso.
Dependendo da situação, podem ser empregadas ferramentas de investigação, como câmeras semelhantes a endoscópio, câmeras de alta resolução, câmera térmica, paquímetro, multímetro, decibelímetro, luxímetro, trenas e diversos outros equipamentos, além de processos invasivos, com acompanhamento de mão-de-obra para a abertura de pontos de inspeção, por exemplo.
Os principais elementos que diferenciam um laudo para processos judiciais e um laudo para manutenção são a necessidade ou não do apontamento de processos de reparação e a ênfase no apontamento da causa.
Sempre que uma edificação for reformada, é muito importante haver uma avaliação profissional previamente. Por exemplo, o condomínio sabe que algumas plaquetas do revestimento das fachadas está constantemente se soltando em alguns pontos, neste caso, antes de contratar uma empresa para simplesmente recolocar as peças soltas e reparar as que estão destacadas mas ainda no local, é recomendado que um engenheiro ou arquiteto devidamente qualificado faça a avaliação do motivo que está levando as peças a se soltarem e apresentar soluções, podendo ainda participar da orçamentação de empresas executantes, da escolha dos materiais e até mesmo da obra, em defesa do condomínio, mesmo que a empresa executante tenha um responsável técnico. Desta forma o processo tenderá a ser mais efetivo na solução, a empresa contratada e os materiais estarão adequados ao que se necessita e a segurança da execução é aumentada, portanto, minimizando a preocupação do síndico e da comissão de obras nas questões de avaliação de processos e de segurança, além dos custos.
Um Laudo Técnico sempre é acompanhado de uma ART(engenheiros) ou RRT(arquitetos), documento que atribui a responsabilidade técnica ao autor do laudo, portanto um laudo é por definição um documento melhor elaborado, com informações completas e conclusões, sendo embasado em avaliações detalhadas, porém, em alguns casos o condomínio não tem orçamento para arcar com despesas de laudos e inspeções minuciosas, nesse caso há a possibilidade de ser feita uma avaliação superficial, quando não há investigação aprofundada e intervenções, sendo apenas feita a vistoria simples e, através de um know-how de experiências em casos semelhantes e do histórico apresentado pelo síndico ou proprietário, pode ser apresentado, de forma superficial, um disgnóstico preliminar do que poderia estar ocorrendo, sendo então emitido apenas um Relatório Técnico, onde constam as anotações do que foi constatado e de sugestões processos que podem levar à uma solução, porém, por não se tratar de laudo, não sendo apresentada conclusão definitiva nem por haver investigação e diagnóstico detalhado, sendo apenas sugestões com base em conhecimentos técnicos anteriores, não há a presença de uma ART, ocorrendo então apenas a apresentação de um relatório decorrente de uma Assessoria Técnica ao condomínio.
ASSESSORIA TÉCNICA
Na maioria das vezes um síndico ou proprietário de imóvel são leigos em obras civis, sem conhecimentos técnicos aprofundados para solucionarem problemas, descobrirem causas de patologias ou mesmo discutir com empresas ou profissionais para a determinação de que processo deve ser feito ou que materiais devam ser empregados e por esse motivo acabam por contratar serviços que não precisariam ou o serviço contratado é ineficaz ou insuficiente para sanar todos os problemas envolvidos.
É muito comum o proprietário ou o síndico contratarem empresas executantes, sem refinar o conteúdo do contrato, sem estabelecer processos complementares e no meio do processo, contratarem um engenheiro apenas para acompanhar a obra. Este, ao avaliar o que está programado para ser feito, constata que muitos processos poderiam ter sido planejados para ser executados paralelamente, como por exemplo, em uma reforma de fachada, ocorrer a limpeza do friso das pingadeiras, a vedação das janelas, o tamponamento de perfurações e aberturas para passagem de tubulações, a instalação de drenos para ar-condicionado, etc., processos que, não sendo feitos, poderiam continuar possibilitando a infiltração de água de chuva e manchas no revestimento, processos de baixo custo e que, para quem já está trabalhando em um andaime ou balancim, não aumentariam significativamente o trabalho e o tempo, porém, após definidos os parâmetros do contrato com o executante, este geralmente se nega a fazer além do contratado ou exige uma significativa quantia de valor para tal complementação.
Recomenda-se que um profissional devidamente qualificado seja contratado para todos os processos, o que pode ainda reduzir os custos de sua contratação, participando então de reuniões condominiais para auxiliar nos esclarecimentos técnicos e juntos definirem os parâmetros para a correta orçamentação da mão-de-obra e, ao ser continuado o processo durante as obras, poderia servir de ponte entre a parte técnica da empresa executante e a comissão de obras do condomínio, apresentando relatórios, participando de reuniões e das medições das obras executadas, verificando se o que foi executado está de acordo com o cronograma físico-financeiro da obra, dando seu aval para a liberação ou não de pagamentos.
Veja só as informações abaixo:
Conheça mais um pouco sobre patologias em edificações:
A pintura de uma fachada é a pele do prédio, ela protege dos poluentes da atmosfera e impede a penetração da água da chuva. Após alguns anos de exposição, tempo variável de acordo com o tipo de tinta e o ambiente, geralmente entre 2 a 5 anos, a tinta pode começar a apresentar pequenas fissuras, permitindo a entrada de pequenas quantidades de água de chuva, que pode se acumular por trás da tinta, causando bolhas e maiores danos à tinta ou se infiltrar pelo reboco e alvenaria, causando danos ao interior da edificação.
Apesar dos reservatórios de água potável serem impermeáveis, os impermeabilizantes utilizados apresentam vida útil e devem ser constantemente monitorados, principalmente durante os trabalhos de limpeza e ao se constatar qualquer falha, como perfurações ou descolamentos ou ainda forem constatados indícios de ferrugem nas faces externas das paredes ou inferior da laje, é necessária a sua re-impermeabilização, com empresa devidamente qualificada e especializada.
Tire suas dúvidas
Quanto tempo tenho para apresentar o LTIP à prefeitura após ser notificado?
Conforme constatado em diversas situações, o fiscal está dando prazo de até 30 dias para a apresentação do laudo.
Quanto tempo é necessário para fazer a inspeção e a entrega do LTIP?
Para um LTIP, geralmente não é prático ou mesmo possível fazer apenas uma inspeção, sendo necessárias diversas visitas à edificação para que possam ser inspecionadas todas as áreas condominiais e uma grande amostragem ou a totalidade das unidades autônomas, portanto, só a parte de inspeções já necessita de no mínimo 2 dias. Há ainda o tempo de obtenção de documentos, como plantas, convenção condominial, etc., obtidos em diversos lugares e então o período de avaliação documental e a elaboração do laudo detalhado, portanto é geralmente solicitado um prazo mínimo de 30 dias, dependendo do caso.
Porque o termo "laudo detalhado" quando se fala do LTIP?
O laudo detalhado é a referência ao Laudo, propriamente dito, que é um extenso relatório com informações a respeito do que foi inspecionado e analisado, separado por tópicos, de acordo com o sistema em análise, abrangendo todos os sistemas da edificação, relacionando as patologias encontradas, as prováveis causas, possíveis soluções, prazos e conclusões. Este documento é principalmente entregue à administração (síndico ou proprietário). Além deste há os documentos padronizados da prefeitura sendo estes:
Laudo Inicial e Conclusivo: Quando não são encontradas patologias significativas e há estabilidade estrutural, sendo então informado à prefeitura o início e o fim do processo em único documento, finalizando então este processo.
Laudo Inicial: Quando há patologias significativas, sendo apresentada à prefeitura uma relação de locais e patologias, constando os prazos que devem ser cumpridos.
Laudo Conclusivo: Quando houve laudo Inicial e os apontamentos deste foram cumpridos, sendo então finalizado o processo com esta conclusão.
Há fiscalização da prefeitura quanto ao LTIP?
Até o momento foram relatadas diversas notificações para a apresentação do LTIP, portanto a prefeitura está exigindo a sua elaboração e entrega, porém não se viu notícias a respeito da inspeção pós-apresentação do LTIP, sendo então de responsabilidade do síndico e do profissional que elaborou o laudo a segurança e a estabilidade da edificação.
Nos últimos 2 meses notei o surgimento de manchas no forro de gesso do meu banheiro. Avisei ao morador de cima e ao síndico mas eles não tomaram providências. Quem seria o real responsável pelo ocorrido?
Há diversas razões que poderiam causar manchas no forro, até mesmo o ar saturado de umidade no banheiro. Também podem ocorrer falhas em tubulações e, dependendo do local onde elas ocorrem, a responsabilidade muda. Se, por exemplo, ocorrer um vazamento na tubulação das derivações internas do apartamento de cima e a água se acumula na laje, migrando ao seu pavimento e manchando o banheiro, provavelmente a responsabilidade é do morador acima, porém, se ocorre o vazamento em uma tubulação condominial, presente em shaft que passse pelo banheiro e a água se acumule na mesma laje acima, a responsabilidade provavelmente seria condominial.
É recomendado que seja feita uma inspeção para que se constate a provável causa e origem das manchas, sendo apresentado um laudo com as constatações e conclusões, o qual poderá ser utilizado como guia na solução do problema.
Um morador está estacionando o veículo em espaço no fim da vaga dele. Pode isso?
Os documentos que ditam as regras condominiais são a Convenção Condominial e o Regimento ou Regulamento Interno. Neles podem ser verificadas as propriedades das áreas e como elas devem ser usadas. Se uma vaga de estacionamento, devidamente identificada e numerada pertence ao morador X e ela é de apenas um veículo, conforme detalhado na Convenção Condominial, ele só pode estacionar um veículo ali. Ainda é possível determinar se pode ou não estacionar uma moto ou bicicleta no local e até mesmo se a área pode ser utilizada para armazenagem. O mesmo se aplica às áreas condominiais. Se são condominiais, um morador não pode determinar isoladamente o uso que será feito nela, portanto é importante a correta leitura e interpretação do conteúdo desses documentos.
Outra situação muito importante a ser considerada quanto ao uso dos estacionamentos e áreas próximas é que, se a área foi projetada para suportar a carga de 1 veículo por vaga, esta, mesmo que caiba, não poderia ser ocupada por 2 veículos por vaga, havendo ai um grande risco de danos à estrutura e ao piso por causa da sobrecarga.
Para uma melhor avaliação é importante que um profissional devidamente qualificado faça a verificação do constate nos documentos citados e em outros, como Matrícula, Escritura, leis, etc. Entre em contato.
Na frente do meu prédio tem uma loja e na frente dela um espaço que o dono da loja diz que só ele pode estacionar ali!
Bem, primeiramente é necessário verificar se o espaço realmente pertence ao imóvel. Pode ser que a área seja um passeio público. Deve ainda ser verificado se esse espaço é uma área prevista para estacionamento e então identificar nos documentos condominiais e de propriedade, quem é o dono da área. Nos documentos condominiais pode haver ainda informações de como deve ser utilizada esta área.
Geralmente este processo requer acesso à prefeitura, entendimento da legislação e análise dos documentos interno, portanto é importante que contrate um profissional devidamente qualificado para a avaliação e possível elaboração de laudo técnico.
Se tem outras dúvidas em relação a laudos, inspeções, obrigações municipais ou manutenções, entre em contato, explicando a sua situação.